Сделано для людей

Кадастровый беспредел

Каждый раз когда начинается период кадастровой переоценки недвижимости обществу есть о чём волноваться. Одни объекты необъяснимо дорожают, а другие - дешевеют. На вопрос почему новенький небоскрёб вдруг резко подешевел чиновники говорят заученное: "таковы нормативы". Какие нормативы?!

На деле в 2020 году чиновники оценили "Лахта центр" на 14,9% меньше, чем его оценивали ещё в 2019-м

Прежде всего нужно напомнить петербуржцам, что ещё 24 июня 2019 года КИО (не иллюзионист Игорь Эмильевич и даже не Эмиль Теодорович, а Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга) предупреждали:

«На основании приказа Комитета от 18.06.2019 № 113-п на территории Санкт-Петербурга в 2020 году будет проведена государственная кадастровая оценка всех видов объектов недвижимости, в том числе земельных участков».

Тогда в городе неспешно и не слишком громко шли выборы губернатора, потом грянул гром скандалов на выборах депутатов муниципальных советов, после был новый год… В марте пришёл COVID, от которого к лету все просто устали, а тут ещё и Хабаровск с Беларусью. Проще говоря, было не до кадастра.

А кадастровая оценка в полном соответствии с приказом №113 ничего хорошего гражданам не обещала.

Вот посмотрите сами на эту табличку.

Здание на Гражданском проспекте 23, корпус 2. Целиком за всё здание кадастровая стоимость одного квадратного метра составила 20 553,98 ₽. При этом она ещё и снизилась к предыдущему периоду на 11,5%. Кажется, жители должны радоваться – кадастровая стоимость снижается, значит и сумма налога уменьшится. Нет!

Квартиры в этом доме подорожали! Кадастровая стоимость увеличилась на 13,64%! Именно увеличилась. Иными словами, одни и те же кирпичи одновременно и подешевели, и подорожали. Тонкость здесь вот в чём. Граждане владеют не частью здания, а именно квартирой, а у каждой квартиры есть свой кадастровый номер и своя кадастровая стоимость.

Можно подумать, что это единичный случай. Вот здание на улице Софьи Ковалевской, дом 1, корпус 3. Само здание подешевело в цене на 27,72% (!), а квартиры в этом здании, которые сложены из тех же самых панелей, подорожали на 25,81%. Разница в кадастровой оценке за 1 м.кв. «здания» и «квартиры» составила в этом доме 5,32 раза! Согласитесь есть разница платить налог с суммы  19 964,06 ₽ / м.кв. или со  106 219,06 ₽ / м.кв.

Но и это не предел!

Здание на проспекте Науки 41 подешевело после переоценки на 41,95%. Кажется его квартиры тоже, просто обязаны были подешеветь, но нет, нет и ещё раз нет! Квартиры в этом здании… подорожали на 23,07% (!). Разница в стоимости 1 квадратного метра составляет 6,81 РАЗА!

Вот ещё один волшебный пример. Всем известное здание «Лахта центра». Стоит себе на берегу залива, мигает лампочками, гордится титулом самого высокого небоскрёба старого света… и дешевеет не по дням, а по секундам. Всего за пару лет, с 2018 по 2021, вполне могло упасть в глазах государственных кадастровых оценщиков на 18 725 055 224,18 ₽. Это 14,9% за 2 года! Если бы так дешевели квартиры на рынке, то через 5 лет можно было бы найти двушку за какие-то 3 с небольшим миллиона рублей. Вы можете поверить в такие перспективы? Оценщики из СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» верили безоговорочно.

Когда выяснилось, что вера не всеобщая, оценщики передумали и решили, что не учли отделку небоскрёба. Цена немедленно взлетела на 21 миллиард рублей. Хорошенькая ошибочка получилась! Цена такой ошибки – более 318 миллионов рублей в год! Это только разница между той суммой налога, которую должны заплатить владельцы небоскрёба после исправления «ошибки» и той суммой налога, которую они могли бы заплатить, если бы цена здания осталась сниженной на 18 млрд рублей.

Это весьма показательный пример того, как устроена методология кадастровой оценки – фактически всё принимается «на глазок». При этом не десятки, а сотни, если не тысячи, страниц нормативной базы, разных справочников, таблиц, методических указаний, нормативов.

После написания множества обращений в самые разные инстанции чиновники возрадовались пандемии и... списали на COVID-19 все неустранимые противоречия в кадастровой оценке. В итоге в октябре 2020 года на сайте Смольного появилась вот эта публикация: